景洲大厦维权之路

深圳景洲大厦案引出的法律冲突和公民社会组织与政府间关系的思考 0/19  分享标签: 日志原文：http://blog.sohu.com/people/!Zjg ... bg==/121386393.html
                      ９８５公共政策和公共管理案例标准（０５０３版）

一、案例名称

【主标题】：家规还是国法?

【副标题】：深圳景洲大厦案引出的法律冲突和公民社会组织与政府间关系的思考



二、作者信息：陈幽泓，中国人民大学公共管理学院副教授，邹家健深圳景洲大厦业委会主任，王峰美国南加州大学公共管理学院博士生，杨爱冰，人大法学院博士生



三、摘要

1998年入住的深圳景洲大厦业主在社区生活中与开发商和物业公司发生多起纠纷，数次对簿公堂，后来因物业公司解聘与招聘问题使得地方政府也卷入进来。在解决这些纠纷过程中，业主要求自主行权，地方政府要求由政府来主导。景洲大厦业主委员会和深圳市、区住宅局从而成为这些纠纷中意见和立场截然对立的两方。2003年景洲大厦更换新物业公司时适逢国家行政法规《物业管理条例》出台实施，景洲大厦业主委员会便摈弃地方法规而依照国家行政法规自主招聘物业公司。此事引起轩然大波，深圳住宅局要求业主委员会限期整改，按照旧的深圳地方法规重新招标，业主委员会坚持自己的选择。深圳市福田区住宅局便发布文件将业委会主任邹家健解职，但是业主经过重新选举又将其复职。



此事件在深圳本地和全国各层面：社区业主、法律工作者、学者、物业公司、国家政府有关部门以及媒体方面引起热烈反响与深入讨论。深圳特殊的经济，法律和制度背景，以及景洲大厦业主在维权过程中的各种制度规则创新，使得本案为中国公民社会的发展和政府改革提供了很好的实证案例研究框架。



本案例着重分析深圳地方法规与国家法律冲突问题以及政府与公民社会组织间关系问题的诸方面要点：



地方法规与上位法关系问题：深圳作为特区有特殊的立法地位，但是，对于立法权限的限制，当前法律没有做出明确的规定，但根据宪法和立法的精神，特区法不得违背宪法的基本规定、不得违背法律和行政法规的基本原则、不得违背法律和行政法规中关于特区立法的实体性和程序性的规定。因此，深圳住宅局在国家《物业管理条例》生效后，还判定业主依据该法规的行为是违反地方法规的做法明显是违背法律统一性原则的，是事实上的违法行政。



作为公民社会自治组织的业主委员会和地方行政管理部门的关系问题：二者之间并无直接隶属关系，因而也就不能罢免民选的群众组织领导人。政府也不应该直接介入民事活动、代民作主。作为有限政府意义上的地方政府权力边界在于，一、依法制定规制，二、给予行政指导。超出了这一边界，不仅行政行为失去合法性依据，而且因当事人有对自己事务的直接支配权，而使政府强制性行政行为事实不可行，因而影响政府权威。



为了避免类似的事件发生，从本案的教训来看，应该尽快为民众能够依法启动法律解释、法律审查程序找出现实可行的途径，使得官民之间的纠纷与冲突能够纳入法治的框架，为社会和谐奠定长治久安的制度基础。







四、关键词：法律冲突　物业管理　政府行政　业主委员会 社区治理

五、案例正文



【 背景透视】

改革几十年来，中国经济体制转轨触发了中国社会向公民社会的转型，其表征是：在基层社会出现了结构性的变化，产生了基于私有共同财产基础上的独立的新兴利益共同体及其合法组织，城市居住小区中的业主群体就是其中之一。因维权而公民意识觉醒的业主群体被许多学者视为是公民社会的先行者。



自1990年代起的住房改革使得住房从计划经济时代的国家财产变为私有财产。财产结构的变化导致社会治理结构随之而改变，具体而言，导致中国基层社会治理结构发生本质变化的两个重要的因素是：



第一，社区治理模式发生转型――正在从行政管理模转变为商业化、社会化的社区治理模式。所谓的“社会化管理”的涵义因财产权的明晰逐渐明确为业主和居民的自治，因而小区物业治理成为依托于社区自治的财产共同体管理体制，在这种商业化、社会化管理模式中，业主和其他居民因其拥有或使用对小区资产专有的和共有的财产权利成为小区治理的当然主体之一，通过将其财产委托给商业化物业管理企业以商业运作手段来实施对小区物业的管理。这种管理模式转型的后果是使得社区自主治理模式因商业化开路而能够逐渐摆脱行政控制模式、并随着业主自治能力的发展而成长起来。



第二，新兴有产者――小业主大范围产生导致权利意识和权利诉求成为推动社区自治制度变迁的主要动力，业主群体依法组织起来成为社区自治的主体之一。促使业主的权力意识觉醒起初并非是由于政府社区改革的有意规划，通常是由于房地产领域的商业纠纷导致的。伴随着房产私有化和商业化进行的同时产生了大量的商业纠纷。

另一方面，尽管法治建设在近年来取得了长足进展，但针对我国经济转轨与社会转型过程中的体制性缺陷，如财产权的保护、社区自治主体的法律地位与义务等等，中国现行的私法体系适用于规范民事行为的规则极其欠缺。业主与开发商、物业公司等商业机构、与政府部门之间经常发生剧烈摩擦与冲突，并且大部分纠纷很难通过法律、行政或社会中介等途径得以解决，这经常导致冲突加剧、升级。从纠纷涉及到的人的因素来看，发生在物业小区中的纠纷牵涉到个人与团体之间、团体与团体之间、甚至群众与政府间的利害关系纠葛，因之解决起来特别困难。



在我们关注的这个领域，深圳具有独特的地位。深圳是我国物业管理的发源地，紧邻香港又是经济特区的深圳，在物业管理方面，大胆引入香港的物业管理模式、引入国际标准质量认证，推行国际标准的规范管理和服务，“在物业管理产业发展史上，深圳人写下了众多的第一。二十多年来，深圳物业管理发扬特区敢为天下先的改革创新精神，通过体制创新、创新模式、创新观念，积极探索社会化、专业化、市场化的发展路子，体制不断创新，队伍不断扩大，管理服务水平不断提高，在全国物业管理发展方面起到了示范带头作用。目前，深圳拥有的国家一级资质物业管理企业占的近30％，有近200家深圳物业管理企业向内地300多个城市拓展了物业管理项目，输出深圳物业管理的品牌和服务，推动了全国物业管理规范化发展。”[1]可以说，是深圳率先开创和奠定了中国大陆物业管理的体制和行业规范。特别是在国务院的《物业管理条例》出台前，深圳在物业管理领域的制度规则建设方面做出了巨大和突出的贡献。



然而，随着改革的深化，我国市场、政府、社会体制中的深层问题也暴露了出来。在深圳这样一个高水平的平台上演出的是一场高水平的现代世像剧，参与各方的言行思想折射出当前我国法律与公共行政中的问题诸多焦点问题：例如关于财产界定、财产权行使以及保护的问题、关于特区地方法规与国家法律法规的关系问题、关于政府行为与权力方式与公民社会的关系问题，以及公民社会组织怎样出现、成长等等。本案的整个过程对于以上诸问题发人深省、给出了有益的启示。





【案例描述】

家规还是国法？

——深圳景洲大厦案引出的法律冲突及公民社会与国家关系的思考



深圳景洲大厦物业纠纷源起



景洲大厦小区情况



深圳景洲大厦（原名：振业景洲大厦）位于深圳市福田中心区莲花山公园西侧商报东路，是一座由两栋31层高的商品住宅塔楼及两层商业配套裙楼组成的高层大厦住宅区。景洲大厦物业总建筑面积: 45,825.04 平方米 ，其中A、B座住宅物业43,019.75 平方米 、中国银行商业物业392.54平方米、裙楼商业物业2,412.75平方米 。大厦有业主活动室163平方米 ，另有两层地下停车场。景洲大厦共有物业主约450户，其中中国电信员工占住户约四分之一。1998年11月入住，现入住率达99% 。[2]


图片：从东南角远瞰景洲大厦



景洲大厦由深圳老牌国有房地产上市企业深圳振业（集团）股份有限公司开发，初期由开发商振业集团成员企业深圳市振业物业管理有限公司提供物业管理服务。该公司成立于一九九三年四月，注册资本金1200万元人民币，是深圳市住宅局首批“甲级物业管理资质”授予企业，国家建设部授予的国家一级资质物业管理企业。



物业纠纷促成业主成立自己的组织



1998年11月业主入住伊始发现景洲大厦的电梯有问题：电梯经常性的高层坠落、空中震荡、关人、中途不停直冲“云霄”等情况，造成业主的极度恐慌，并引发对电梯“货不对板”的怀疑。经过大厦业主的调查发现，景洲大厦开发商并没有按照承诺安装三菱电梯，而是违约更换成东莞试产的国内第一批高层电梯。后者不仅与前者之间价格相差几十万元，而且更未进行按照规定需作的6万次的试运行检验。



为了解决小区存在的问题，景洲大厦业主开始筹备成立业委会。起初景州大厦开发商直接指定了业委会候选人，引起业主反感、媒体为此做了报道。在舆论压力之下，景州大厦正式进行业委会选举。当时有入住的有300户，先由物业管理公司把票发到每一家，再由业主把所投票返回给物业管理公司计票。计票方式是将业主投票再转换为按照产权面积计算的业权票数，即每10平方米一票，邹家健等成员在此次投票中当选。2000年8月30日，经深圳福田区建设局审核批准，景洲大厦第一届业主委员会成立，9名委员会构成（其中发展商作为大业主也有一名委员），由邹家健（49岁，籍贯四川）任深圳福田区景洲大厦业委会主任。


图片：业主委员会标牌



小区业主对物业存在的问题的反映



民主选举出来的景洲大厦业主委员会（根据深圳的规定原名应叫“物业管理委员会”但仿照香港的制度，深圳很快就规定改称为业主委员会）成立后的首项工作，是对景洲大厦全体业主分发调查表，征求业主对社区存在的问题的意见。调查表回收后，经业委会统计归纳，总结出业主认为社区中存在和需要解决的16大问题。业主委员会将其以书面形式提交给开发商，希望双方能协商解决包括公共设施问题、大堂问题房产证问题、物业管理乱收费，经常停水停电等等问题，如：

1)      公共设施问题：在未征得业主同意的情况下，把本来规划为社区综合商场的裙楼对外出租成为酒店，噪音和油烟污染非常严重，这是违反售楼书承诺的；

2)      大堂问题：业主入住不久，原本承诺的“五星级”大堂仅留下容单人单行的65公分电梯进出通道，导致景洲大厦上下班高峰时期，数千居民排队“过关过闸”现象，这是违反高层大厦出入口标准的；

3)      房产证问题：景洲大厦用地原是北京某机关以“办培训基地”名义申请。审批后，该机关便转卖给景洲大厦开发商盖成商品房。由于用地性质和最初申报的背离——从行政性质用地变成商业性质用地，造成了开发商只有在补交土地增值税后才能办理房产证的局面。而开发商不愿补交，使得景洲大厦的用地性质问题得不到解决。业主入户一年多无法办理房产证；



在所有问题中，业主认为最迫切需要解决的是电梯问题。业委会向开发商提出希望能够按照购房合同规定，将当时安装的东莞电梯更换为开发商售房时承诺的原装三菱电梯。经业委会的努力沟通，双方开始正式磋商对话。2000年2月12日，景洲大厦开发商终于作出“更换电梯”等10项书面承诺，但此后，一直拖延所作承诺。



开发商的行为，引起部分业主的强烈反映，当时打算采取游行、静坐、堵路等激烈对抗的方式表达意见引起社会关注。但以邹家健为代表的业委会对此进行了劝阻。 业委会提出，激烈的对抗只会导致适得其反的结果。理性维权是唯一的方法。2001年1月至2月期间，景洲大厦业委会先后两次邀请律师，在社区内举办“法律进社区”的活动，利用节假日分批给业主讲解《合同法》和《民法》，指导业主依法维权。景州大厦因此避免了当时多数小区业主为维权却引发恶性群体事件的局面，走向依法理性的业主维权。



业主与开发商：数次对簿公堂



2001年1月起，景洲大厦先后有200多户业主联合起来向法院起诉开发商和物业管理公司合同违约、迟办房产证等事项，提出索赔。2001年4月，首批业主胜诉，当年9月，开发商和物管公司经终审判决败诉。起诉的业主们得到了少则几万、多则十几万的赔偿。判决判定开发商不仅需将景洲大厦电梯全部更换为原装电梯，还应对每位原告支付赔偿金。赔偿的金额依照房屋面积的多寡，多则十几万，少则几万元。景洲大厦开发商称，仅赔付景洲业主的款项就近千万元。这笔赔偿金，最终在“法院强制执行”后，得以真正落实。



2001年4月26日，景洲大厦开发商以“名誉侵权”为由，起诉景洲大厦业主委员会主任邹家健在其个人设立的网站“景洲·315”上损害开发商名誉，向其个人索赔1000万元（后来又缩减至500万）。2001年4月30日，身处北京的邹家健遭遇报案，被指策划组织深圳业主在中央领导五一视察时上街静坐，接受深圳公安警方的警告、传讯及调查。深圳一名记者如实报道了此事，邹家健在“景洲·315”网站进行了转载，却引来起诉向邹家健索赔8万。本案法庭一审判决邹家健败诉赔付5000元。后此案经中级法院二审调解，原告撤诉和解。2002年7月和12月，深圳区、市两级法院，判定景洲大厦业委会主任邹家健损害开发商名誉一案构成侵权，判赔5万元及诉讼费用。邹家健认为此案中原告所诉事件的时间、地点和内容都与事实不符因而拒绝执行法院的判决，法院开始进入强制执行阶段。然而，恰逢此时，景洲大厦开发商老总因私自更换电梯品牌，巨额受贿，受到法律的制裁，诉邹家健案最后在2003年5月中止执行，双方和解结案。



2003年5月，景洲大厦业主委员会同景洲大厦开发商，再次就电梯换板问题进行对话。开发商再次承诺一年半内，将现景洲大厦全部问题电梯更换为上海三菱电梯，更换电梯工程将从2003年10月15日开始进场施工。开发商还承诺裙楼出租合同期满后，2008年恢复景洲大厦裙楼原规划验收配套服务功能。2003年12月29日，经过长达五年的艰苦努力，倍受关注的景洲大厦货不对板的问题电梯全部更换为上海三菱电梯，于2004年7月前，全部更换完工。[3]





景洲大厦首次选聘物业：遭遇行政干预



业主大会投票通过决定更换物业公司



与开发商遗留的问题初步解决后，物业管理问题成为业委会面临的突出问题。业主认为物业管理存在的问题，即费用过高，服务质量低等问题的根源是“建管合一”的体制，即振业物业管理有限公司是开发商的子公司，实质上代表开发商的利益，而非业主利益。业主委员会根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（深圳1999年6月30日）第十九条的规定，决定行使职权采取公开招标方式解聘现有物业公司、聘请新物业管理公司。



2001年1月1日，景洲大厦业委会正式向业主大会提出解聘原物业公司并开始对新物业公司选聘的建议，建议的具体议题包括：起诉发展商、更换电梯、启动更换物业的程序，全部获得与会业主过半数的赞成票。然后，业主委员会，去市住宅局向其汇报业主大会结果，提交了书面材料，见到主管的付处长，他代表深圳物业管理主管部门――深圳市住宅局提出两点反对意见：

（1）原深圳市振业物业管理有限公司对社区的管理不存在问题，根据是在其管理下，景洲大厦曾被评为“优秀文明小区”；

（2）票数不足，住宅局认为，所谓过半票数，是获得超过全体业主的1/2票数，而非超过与会业主所出票数的1/2。



对于市住宅局提出的第一点理由，小区业主提出，无人知道深圳市振业物业管理有限公司是何时、如何使景洲大厦被评上“优秀文明小区”的。但无论是否获得过“优秀文明”，小区业主都拥有更换物业公司的权力。对于市住宅局提出的第二点有关票数问题，小区业主做出相应的纠错行动，于同年6月1日，景洲大厦全体业主再次对选聘物业公司的议案进行投票，并获得超过全体业主1/2的赞成票，最终获得解聘现有物业公司的法定权利。



招标物业公司过程中各方观点与立场的碰撞




投诉与举报专区>> 崇拜楼主 |  分享 | 引用 | 回复 | 发表时间:2009-07-22
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看看深圳景洲大厦业主委员会是怎么维护自己的权益楼主
玲珑gn 发表于 搜房网 - 广州业主论坛 - 东银广场业主论坛
小区经营收入该由谁来管？

央视国际 2005年05月11日 19:07

　　主持人：深圳市一个普通的居民小区——深圳景州大厦，说它普通其实也不普通，因为这个小区的业主们一直以“敢为天下先”的维权意识而闻名：他们曾是全国第一家召开业主大会的小区，也是第一个自主选聘物业公司的小区。就在几天前，他们给我们编辑部打来电话，说他们遇到了一个新难题，而且这个难题应该是全国的业主们都应该关注的。究竟是什么问题呢？

　　 深圳景州大厦业主委员会主任邹家健：“这已经是第四家了，但是这四十多万就是没地方存。”

　　邹家健，深圳景州大厦业主委员会主任。最近几天，他一直携带着这40万元的巨款，奔波于深圳市

　　的各大银行，目的只有一个——存钱！让他们没想到的是，竟没有一家银行肯接收这笔钱。这40万元到底是哪儿来的？银行又为什么不给存呢？话还要从2003年说起。

　　2003年10月份，作为全国第一个依照新的物业管理条例召开业主大会，自主选聘物业公司的小区，深圳景州大厦一下子成了业主维权的代名词。之所以换物业公司，其中一个重要原因就是景州大厦的业主们认为，原来的物业公司侵占了属于他们的收益。

　　深圳景洲大厦业主委员会主任邹家健：“小区的配套的比如停车场啊，外墙广告啊，电梯广告这些收益都属于业主所有。”

　　业主们依据的，是建设部2003年颁布的《物业管理条例》，条例规定，凡是小区内公共区域的经营所得都归业主所有，道理很简单，因为业主支付了公摊面积部分的房款，所以公共区域的经营收入也自然应该归业主。根据邹家健他们的测算，仅停车场一项，景州大厦一年就应该有30多万元的经营收入。然而，这笔钱却被物业公司卷跑了。

　　深圳景洲大厦业主委员会主任邹家健：“一年多以后，我们争取要到了大概20多万元要回来了。”

　　钱是要回来了，但一朝被蛇咬，十年怕井绳，业主们索性决定由自己来保管这笔钱。在与新的物业公司签订的合同中，景州大厦的业主们将小区停车场、外墙广告等交给物业公司代为经营管理，收益则要交还给业主委员会。

　　深圳景洲大厦业主委员会主任邹家健：“这里是我们景洲大厦的停车场，这是地下的车库入口，另外这里是地面的车库，整个车场归业主所有。因为产权归业主。因此呢我们把这个车库交给了我们新招聘的物业管理公司来进行管理和经营。然后我们每年我们是从这个经营的收入当中提取了30万作为我们业主的共同物业的收入。”

　　对于这部分收益该如何管理使用，业主们也有明确的打算。

　　深圳景洲大厦业主委员会主任邹家健：“如果说把这笔钱拿来分给大家，可能就是每家分的钱很少，大家决定就是把这笔钱就作为这个基金存在银行放起来，然后为今后大厦更换电梯啊，大型改造这些项目就维修来使用。这笔钱的使用用途就这样。然后业主委员会，然后其他人，任何人都不能够挪用这笔钱或者是把它作为其它去投资做什么，都不动的。”

　　自己保管，往银行一存，多简单的一件事啊！可看似简单的事儿，往往并不容易办。当邹家健来到银行希望以业主委员会的名义存钱时，银行却拒绝了。眼看着收入每个月都在增加，转眼就累积了现金40多万元。这么多钱放在家里谁都不放心，邹家健重新开始寻找能解决问题的银行，于是也就出现了刚才片子开头的一幕。

　　深圳景洲大厦业主委员会主任邹家健：“我们已经有42万5千的钱已经收回来了，在这段时间跑了好多家银行，什么工商行，中国银行，招商行都去了，但是这个钱呢人家都不能存，就说要以业主委员会名义存，不好办。”

　　业主甲：“那为什么不能存呢？”

　　业主奚女士：“银行说不是我们不给你存，一定要有那个组织机构代码证。”

　　物业管理条例都承认业主大会了，难道业主委员会还不算是个合法组织吗？可事实上，业主委员会还就真没有登记过。为了能把钱存上，邹家健和奚慧来到民政局，希望以景洲大厦业主委员会的名义注册登记，办理组织机构代码。

　　民政局有关负责人很热情，可答复却出乎意料。

　　深圳市民政局民间组织管理办公室主任闫荣：“就没有必要在我们民政部门进行相应的登记，而且不是说在深圳市这样做，全国都是这样。”

　　闫荣拿出了相关资料并解释说，到目前为止还没有小区业主组织在民政局登记的记录。而且根据国家的有关规定，申领组织机构代码必须符合条件才行。

　　深圳市民政局民间组织管理办公室主任闫荣：“也就是说，你要筹备成立相应的社会团体，必须要得到政府业务主管单位，业务主管部门对这个问题的同意这是一个前提条件。”

　　主持人：民政局的人给邹家健他们出了个主意，既然小区业主委员会的主管部门是当地建设局，那么只要获得建设局的批准，就应该能办理组织机构代码了。那么，深圳景州大厦业主们的要求能不能得到当地建设局的批准？业主们的钱最终能存上吗？

　　要想以小区业主委员会的名义，将40多万元小区公共区域的经营收益存入银行。深圳景州大厦的业主们就必须先拿到属于自己的业主委员会的组织代码，按照民政部门的建议，邹家健和奚慧找到了深圳市福田区建设局，希望能够获得他们这个主管部门的批准。

　　深圳景洲大厦业主奚慧：“他们就说了这个事情，就是说他们该管的他们一定会管，但是我们这个事情他们说管不了。他们要我们去找组织机构代码办公室，要我们去协调。但是刚才从他们跟我们谈话里面，他们不希望我们这么做。为什么？他们不希望就是说我们这个业主有自己的账号，他们还是就是说希望我们跟那个物业管理共用一个账号。”

　　深圳景洲大厦业主委员会主任邹家健：“业主共有的财产，自己的钱为什么要放到别人的口袋里，我觉得这样不合适，我觉得业主委员会就是从住宅主管单位他的意见是，业主委员会不是一个经营性的单位，不应该有你账号，我说就是拥有账号和从事经营活动是两个不同的概念。就是说业主委员会不是从事经营活动，但是他有他的资产和他的收入。比如说墙体广告收入，停车场的收入，这属于业主的商业用房的收入，这些收入都需要有账号来进行管理。”

　　虽然在建设局碰了钉子，但深圳景州大厦的业主们依然坚信，业主委员会既然是依法成立的合法组织，

　　就应该能获得属于自己的组织代码和自己的帐号。于是邹家健和奚慧最后决定去全国组织机构代码管理中

　　心深圳分中心去试一试。这条路能行得通吗？

　　深圳景洲大厦业主委员会主任邹家健：“我们是景洲大厦业主委员会的，我们想办组织机构代码证。”

　　全国组织机构代码管理中心深圳分中心代码管理室主任黄天宏：“现在民政局对业主委员会，另外一种还有学生会，这样的学生组织不予登记的，现在民政局不登记这样的机构，我们没有办理的依据。”

　　小区业主委员会来办理组织机构代码，黄天宏还是头一次遇到，他也不知道该怎么办了，于是他决定向全国组织机构代码管理中心咨询意见。

　　全国组织机构代码管理中心深圳分中心代码管理室主任黄天宏：“现在遇到这种情况，就是深圳市有个业主委员会来我们这儿办代码证书，我们想征求一下这个有没有相关的法律依据我们能办理的。”

　　就在这时候，邹家健他们开始填表了，他们把希望全都寄托在了这里。

　　黄主任：“做了沟通他们解释说依法成立他们现在也在找一个到底属于哪个法？”

　　邹家健：“根据国家物业管理条例和业主委员会规则。”

　　黄主任：“是不是国务院颁布的法律。”

　　邹家健：“是国务院令。就是2003年9月11号。”

　　黄主任：“他们也在研究这个法律，他说建议我们这种情况下现在可以给特事特办。就先办理一下好不好？”

　　邹家健：“好，谢谢，谢谢。”

　　意外的结果，让邹家健非常兴奋。但特事特办的说法，却让记者有些担心，如果其他业主委员会也来

　　申请组织机构代码，能申请得到吗？

　　全国组织机构代码管理中心深圳分中心代码管理室主任黄天宏：“现在很多遇到这样类型的情况，只好定为这一条，按其他机构来进行办理。以后可能根据形势的需要发展，也要给有需要的业主委员会应该是可以办一个证书。全国的话我就不敢说了。”

　　拿到了组织机构代码，深圳景洲大厦业主委员会终于以自己的名义顺利地开办了帐户。

　　深圳景洲大厦业主奚慧：“都办好了，这个呢就是那个中华人民共和国组织机构代码证。我刚才去了银行，已经把它办好了，把钱存进去了，这个事情呢也确实很不容易。看一下。”

　　主持人：深圳景州大厦业主们通过种种努力，组织机构代码证问题终于解决了，但不能否认，支持这一结果的依然是一句“特事特办”。难道深圳景州大厦业主委员会特殊吗？他们其实只是一个普通住宅小区的业委会，如果说他们特殊，那只是因为这些业主有着极强的维权意识，而且他们几年来一直走在全国百姓的前面。那么，究竟业主委员会算个什么性质的组织？如果其他小区的业主遇到类似问题，又该怎么办呢？

　　陈旭和舒可心，一位是经办过多次房地产案件的律师，一位是自己也曾经担任过业主委员会主任的公共政策研究专家。他们都认为，深圳景州大厦的业主们正确地维护了自己的权益，并强调，小区里公共区域如停车位，广告以及一些属于公共区域的房子，其经营收入刨去经营成本和物业公司代为经营的报酬以后，都应该归业主所有。但鉴于目前业主委员会的性质，他们建议业主在争取到这部分经营收入后，还是委托物业公司管理。

　　北京律师协会房地产专业委员会委员陈旭：“如果你业主委员会，你本身仅仅是一个算是自治组织吧，那现在让他搞经营起码目前从工商管理角度来讲，这个突破口突破不了，你没有权力去搞经营，如果说你要自己经营法律上还是有障碍，我们就建议你委托物业管理公司来经营，你给他一个明确的授权，并且对于费用的支出和收入要求它定期给你报告，必要的话你可以请审计事务所来审计他，这样的话我觉得可能在收和支方面都比较透明，也有利于维护业主利益，防止他们抽盗和挪用。”

　　中国人民大学制度分析与公共政策研究中心舒可心：“有的小区不允许在电梯里做广告，有的小区根

　　据他们自己的需要，在电梯里做广告，但是收益用于业主大会和业主委员会的工作或者用于充抵物业管理费，像北京有很多小区都是这样做的，当然还有一部分小区仍然还是有业主不知道，或者他们有一部分业主知道，但是由于他们没有能力组织起来，这也是现在一个问题。”

　　如果交给物业公司不放心，业主委员会又无法申请到组织机构代码把钱存进银行，又该怎么办呢？

　　北京律师协会房地产专业委员会委员陈旭：“那我们就干脆授权一个人，比如说业委会主任，以他的名义去开一个户，然后为了防止腐败，防止贪污和挪用，那我们比如说以这个主任名义去开户，但是同时我们要求印鉴备案，存款开户亽人签字才能够取这笔款，如果说这个印鉴由另外一个委员保管，你仅仅是有一个签字，到提取钱时有这么个权利，这个存折又放在另外第三个委员身上把它分开，这样来实施某种监督和制约。”

　　中国人民大学制度分析与公共政策研究中心舒可心：“我觉得业主委员会可以用几个办法来处分这个钱，第一把这个钱按照建筑面积分给多少份，还给全体业主，因为本来就是全体业主的。大家按面积平分了对吧。还有一个办法就是业主委员会可以把这个钱存到大家的维修基金帐号里去，然后每个业主发一张维修基金的收据，也就等于给了你一份钱，因为维修基金是每个业主自己所有的。”

　　主持人：上期节目，我们探讨了大修基金需要有具体的政策措施来保障它的安全；这期节目我们又发现，小区公共区域的经营收入也需要有更明确的政策依据，才能被妥善地保管和运用。而这些问题都是我们在买房以后才会遇到的，当我们把公共维修基金交给开发商以后，当我们为公摊面积付过款以后，又该由谁来保障我们的利益呢？恐怕，单靠一部《物业管理条例》是远远不够的！好，这期节目就到这里，下期节目再见。（完）

　　主编：李洋

　　记者：谢昆 李曼为 张菁

　　《中国财经报道》播出时间：

　　周一至周四：22：05——22：25（首播）

　　周五： 23：15——23：35（首播）