第14版物业合同财务管理修改对照

第五条 财务管理制度(原条款)
1、为落实甲方监督，做到事前有效监管，小区物业服务费全部收入均必须纳入甲乙双方设立一个银行监管帐户，双方在该帐户设印鉴(即现托收帐户)，相应全部收入必须通过该帐户运作，任何收入不经该账户运作即为侵占业主公共财产。
2、为落实甲方能做到事前、事中和事后的有效监管，经甲乙双方共同商定小区开支按如下办法实施：
1）、乙方小区管理处每年底根据天然居物业区域实际情况及业主对物业服务的需求确定乙方员工薪酬（注：乙方员工薪酬按市场标准制定，各项外包服务费用在公开招标后，支付方式由甲乙方双另行约定），制定下年度本物业区域的收支项目和标准的预算方案，经业委会审核同意后实施。
乙方酬金和员工薪酬每月末按甲方年度批准的预算方案从小区监管账户中支付，一次性转入乙方帐户独立运作，甲方不介入管理与运作，公共水电费由自来水公司、供电局等单位按签订的托收协议，按实际用量定期从小区共管账户划款，税费按税务局规定从小区共管帐户中按月支付。
2）、天然居小区其他开支，包括合同约定的物业日常维修维护开支、应急准备金、小区文化活动费用、服务小区业主的保险费、固定资产折旧、办公费和因政府规定的员工最低工资标准变化而导致员工薪酬增加等预算，由乙方每季度初首月的五日内制订工作计划与预算方案报甲方审批，甲方根据年度批准的预算方案和小区本季度实际需要，在每季度初首月的十五日内审核批准后，每月按批准的本季度预算方案从小区共管账户中支付相关开支。
3）、对突发紧急情况下的支出，乙方须于3日内向甲方报告。未经甲方批准的支出从乙方酬金中扣除。每月月底，应急准备金实际支出小于预算报告批准的支出金额，乙方须在一周内将相关金额划回物业管理费账户。
4）、乙方于每季度初首月十日前将天然居上季、年度物业服务收支财务报表报甲方审核，甲方招聘一兼职或专职会计专业秘书对预算、月、季、年度财务收支审核、对帐。甲方根据已核准的预算及上季度批准的突发支出等情况审核确认，并将甲乙双方审核确认的小区收支季、年度报表经甲方会什、主任签字及盖章后向全体业主公布（公布期不得少于7天）。
5〕、每年年度审核后如小区财务有结余，留作下年度使用。

回复 1# 方方


    第五条 财务管理制度(修改后)
1、为落实甲方代表业主对小区收支财务的监督，做到事前、事中、事后的有效监管，小区物业服务费、停车费、广告费、出租租金全部收入均必须经过甲方的有效的监管，甲方聘请一位专职秘书(会计专业)对小区的财务收支进行月、季、年度进行审核，未经甲方秘书及主任双重签字并加盖业委会公章审批的支出将不得在小区财务收入中开支。

2、经甲乙双方共同商定小区开支按如下办法实施：
1）、乙方小区管理处每年底根据天然居物业区域实际情况及业主对物业服务的需求确定乙方员工人数与薪酬及其它所需的支出（注：乙方员工薪酬按市场标准制定，各项外包服务费用在公开招标后，支付方式由甲乙方双另行约定），制定下年度本物业区域的收支项目和标准的预算方案，经业委会审核同意后实施。

2）、天然居小区其他开支，包括合同约定的物业日常维修维护开支、小区文化活动费用、服务小区业主的保险费、固定资产折旧、办公费和因政府规定的员工最低工资标准变化而导致员工薪酬增加等预算，由乙方每季度初首月的五日内制订工作计划与预算方案报甲方审批，甲方根据年度批准的预算方案和小区本季度实际需要，在每季度初首月的十五日内审核批准后的预算方案开支。
3）、乙方于每季度初首月十日前将天然居上季度物业服务收支财务报表报甲方审核，由甲方专职秘书对财务收支凭证等票据进行核算，严格执行按预算审批方案开支，每季、年度财务收支报表需经甲方专职秘书审核、主任签字及甲方盖章后向业主公示，公示期不少于7天，如年度末小区财务收支有节余应将节余款转入小区广告、租金收入的共管专户作为小区下年度的维修等其它项目开支。
4〕、甲、乙双方应严格尊守执行预算审批制度，甲方对报送的季、年度预算应在收到之日十五天内审批，乙方如有未经预算审批的开支属违规行为需承担违约责任。

不只是这么多，其它修改大家没啥分岐。

我担心加印鉴写入合同会导致优质大型物业公司对天然居望而却步，方方和tiger今天和万厦公司代表咨询，感觉确有这个问题，因此做出修改取消了印鉴内容，新的修改我认为是可行的，能比原合同大幅强化监督。

核心是一条：我们的合同是物业参与投标的前提，这个前提门槛不能太高，以致阻退了大而好的物业来天然居。

回复 3# 狗不如


    我对财务管理条款的原监管帐户加印鉴与修改后采用预算制度审批及月、季、年度由业委会会计对帐查帐的两种方式作出分析如下：
1.目前我们的委员可能还没直接参与接触到对物业的财务方面工作，如今后不论采取上述任何一种方式都会有很大的工作量，绝不是现时通知委员进论坛表示下意见这么简单了，一定要有一个兼职或专职的会计专业秘书而且善于对帐查帐才能适应了，如这一职务做好了就如南天一花园的小区不需要审计了。
2.如果采用监管帐户加印鉴的方式，我也认为是最好的办法，这种方式也要再请会计专业秘书帮忙才能处理繁重的审核，而不是简单加个印鉴了。不利方面会存在A.外界认为业委会滥权，B.如果这最后一次合同送给物业仍不签，怎么办？目前召开主大会炒掉天健又时机还未到，会很难办，C.如合同有了监管帐户加印鉴条款，下一次对外招标物业公司也一定再用，投标方会认为苛刻合同条款不接受，怎么办？万厦这样的公司都认为10万平米左右的小区赢利不大，再加上苛刻条款可能大公司会却步，如果招投标不能招到好的物业公司会得不偿失。
3.如采用对帐查帐的方式也要有一个兼职或专职的会计，从预算审核开始就要介入了，以后就由秘书严格按预算执行，月度报表就要跟进、季度就要查帐对帐，之后将季报经会计、主任签字及盖章后公示，年度对帐后的节余也要转出来到共管帐户，经这样的工作后一般不再审计了。
两种方式都是要有一个得力的会什，约这一做不到任何监管都是不能做到，所以我对专职秘书津贴改为1500-3000元，经过与万厦公司接触后我也坚持加印鉴的想法有了松动改变，大家如能提出替代方案也很好，但要抓紧时间己到年关了。

反正我觉得不能主动去修改,就算我们内部有调整的需要,也要在会议上有人提议,否则会出现我们步步后退的情况
给人口实,不是我们改不改的问题.
现在我们已经退好多了,

回复 6# aguan

也有道理可将监管帐户的合同发给物业，并要求尽快对合同提出意见，如他们提出异议在会上修改，此函在未达成之前可不抄送政府。

同意AGUAN的建议和方方的修改

内部底线我们可以商量,但是我觉得合同先不要改来改去给人口实,目前还没到找标的时候
如果是谈合同,那么先让别人把能够接受的得到,毕竟别人所有的不实都是口头上的
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第二,我觉得最重要的是我们在这类问题上1\2\3上不如意
现在还是多看少动,否则场面更难估计,还是最要紧让他们提出不同意见,给出相对应条款,
上2次开会对方也提出类似的条款了,让他们主动修改好,我们也可以再商量.

回复 9# aguan
我的观点倾向于己把车库条款全改了不应把物业公司还不是太抗拒监管帐户条款主动修改，应先把合同稿尽早发出去在商谈时再考虑改与否，如物业接受了在明年试用的很有效果的话，有可能不对外招标的事也会发生，如招不到比天健好的物业也是失败，赞同走一步再说吧。

还是不要主动改合同，但是一旦碰到公开招聘的机会，我们还是可以另行决议

已在13版合同的基础上进行了修改，主要内容有：
1）将“共管”两字改为“监管”（保留加印鉴内容）；
2）根据判决结果和原合同等，只列天然居一期范围；
3）根据政府协调下我们与开发商的会谈内容，暂且承认车库费用支付现状，但明确我们主张车库产权归属业主，并保留就此提起法律诉讼的权利。
具体条文见新的14版合同文本（新帖发布）。

已同意狗不如的新版本