以天然居为例，谈地下车库问题应该由业主决定

小区车库产权，如果按照物权法，先约后定产权，新建楼盘理论上讲应该没有这个问题。但物权法出台之前的情况呢？深圳土地资源稀缺，很多市民关注物权法实施以前的问题。对此法律法规的条文，有专业律师解读，我来以天然居为例，谈为什么在实践中，车库问题必须由业主而不是开发商来决定。

/

第一，先看大局。地下车库，对于业主来说涉及安全、卫生等核心利益，产权和管理出问题就是心腹大患，要命的事；对开发商来说是一个成本和利润的数字。同样一件事，对于双方意义完全不同。

/

住在天然居的人都知道，地下车库，是整栋大楼的基石，是业主的出入门户，是垃圾清运的必备途径，是小区人防工程、一旦万一救命保命的地方，这样的地方，必须保持最高水准的维护、最可靠的安保、最严格的管理。我一句心里话，小区房子要住70年，以后问题肯定越来越多，越来越严重，如果开发商能够做得到，我巴不得车库由开发商来担责任，但可能吗？根本不可能，开发商作为一个逐利主体，在这个问题上必然不可靠。大家简单一想就知道，房子越老，花费越大，开发商就越不愿承担这个责任。

/

讲这一点，是解决问题，是从大局上看，一个制度的设计、一个解决方案，首先要判断当事双方的核心利益。台湾问题是中国的核心利益，对于美国来说是可交换的利益，历史已经证明了这一点。车库问题，现状维持已经是业主能够承受的极限，物权法出台之前产权未定，就相当于台湾尚未统一，最终解决问题，还是要服从业主的核心利益。地下车库的掌控权，交给业主，明显比交给开发商，更合理。

/

第二，解决问题，根本一点就是让利益最相关、最有切肤之痛的一方来承担责任。维持现状的后果，就是责任纠缠不清，最终会闹出更大的问题，一定要在不可收拾之前，解决掉这个问题。

/

举一个例子。天然居车库以前小修小补，更换设施都从小区管理费帐户支出，给开发商的钱一直雷打不动。三年前，就在2号线从小区楼下或者附近修建的时候，地库出现了严重的裂缝。开发商远在天边，业主天天感受，意见强烈，我们向开发商说，既然你我双方都主张车库产权，我和你儿子（物业公司）在合同上没法达成一致，历史现状是收益分成（每个月给开发商5.6万元），那你总不能光收钱不办事，出了问题你总要来担责任吧？你最多拿出一两年的收益这事不就解决了吗？反复沟通交涉，业委会和物业公司一起做工作，开发商最终出钱，修补了裂缝。但现在大修之后，又有地方出现了新的裂缝，我说要开发商来修，又需要再一轮漫长的交换意见，这还是我们业委会和开发商总体关系不错的情况。

/

对于开发商来说，地库维修每多出一笔钱，就是生生割肉，他的收入是固定的，但维修是动态的，少修一点他就多赚一点。这是现行模糊政策导致的矛盾，在目前模糊不清、得过且过的状况下，是无解的。只能白白浪费业主和开发商双方的精力，还很容易让双方都很不愉快，整天闹心，激化矛盾。

对于业主来讲，地库是所住小区神圣、不可侵犯、不可分割的一部分。我们本来愿意从小区专项维修资金里面出钱来确保地库的绝对安全、卫生，但你开发商卖了楼早已经赚了钱之后，还要最大化利用霸王条款，靠儿子执政的方式，不管业主愿不愿意从地库继续收钱，车库出问题，你自然应当同样极尽各种可能承担责任。权利和义务必须匹配，不能有好处就抢，有责任就躲。

/

第三，从业主的角度看，其实法律政策一点也不模糊。物权法出台之前的深圳各种法规，已经明确了地下车库的产权，归属业主。

/

远的来看，景洲大厦的样本清晰可见，我比较过天然居和景洲大厦的情况，车库不计入容积率、开放商未缴地价、为“民防工程”等等，没有发现本质不同。景洲大厦先行一步，根据法律法规，政府一纸文件支持，业主成功索回车库所有权和全部的收益权。今天来辩论的，除了业主方面的律师，还有开发商方面的律师，你们来告诉我，如果景洲大厦地库产权归属业主合不合法？如果不合法，怎么可能在众所周知业主力量薄弱、开发商肌肉满满的现状下，存活至今？感谢深圳市房产部门，仅仅这一个例子，就已经能够说明问题。我们完全理解政府部门也不是万能，也受到各方利益集团的制肘，我们更加鼎力支持十八届三中全会的决定，“全面深化改革，破除破除利益固化藩篱”，支持政府顶住压力，履行职责。

/

近的来看，天然居2002年入伙之初，开发商就开始以20年长租的方式变相“卖车位”，当时车少位多，卖了两三年地下500个车位，也就卖了98个，我2004年刚入伙想“买”的时候，发现政府部门已经叫停了这种做法，所有业主都知道了开发商其实对车位根本毫无产权，所以，还是感谢政府，现在天然居地库里，还有约400个没挂牌的车位可以让更多的业主停车。

/

车位问题牵动太多业主的心，其中利益巨大，就在政府叫停之后，开发商没有再“卖”车位，但天然居地库里挂牌的“固定车位”一度到了约200个，这成了业主不满继而维权的起因之一，业主QQ群推选全新的团队参选业委会，2010年成功“执政”后，强力清除了没有长租协议的约100个车位牌，那段时间业委会办公室里吵架声音不断。当时吵架的声音多，也是车库问题涉及业主核心利益的一个旁证。现在没有再吵，是家门口吵累了，大家也最终都接受阳光、公平最好。但我能想象一点，所谓“20年长租协议”，天然居再过几年，可能又是一轮大吵架。我们欠下的历史帐，早晚都要还。

/

第四，从现在各种制度基础来看，明确物权法出台之前，天然居这样的小区车库归属业主所有，是成本更低、更易实现的改革路径。

/

范国振范老讲业主们维权，要依法、理性、有策略，追求最大公倍数。天然居业主维权目前取得的帐户共管、网上提前公开、月度联席审议等一些进展，就是在这个思路下实现的。展望未来，我们期望地下车库的产权问题，交给业主比交给开发商，是成本更低、更易实现的改革选择，是与现行专项维修资金等各种制度最为匹配的改革选择。

/

1，地下车库产权明确给业主，与现行专项维修资金法规相匹配。业主们每月缴纳专项维修资金是按栋立户，没有也不可能规定再分地上地下立户，法规明确如果金额不足由业主大会决定是否追加分担。

/

2，地下车库产权明确给业主，与建设法治社会、和谐社会的发展方向相匹配。法治就要依法办事，天然居这样的小区建于物权法出台之前，就应该严格按当时的法规来办，这里不多讲。车库的决策权、使用权等都交给业主更好，是因为每个小区的情况都不一样，例如出租户多少、每家车辆多少、业主车辆使用频繁程度等等都不同，限定月卡、抽签办卡、全都临停等等各种管理方式，没有最好，只有相对比较好，每一种方式都会有一部分人受益、一部分人受损，但好与不好，由业主大会来定，是大家最能接受的方式。

/

3，地下车库收益权明确给业主，有利于缓解城市交通拥堵。杭州“半夜鸡叫”突然限牌广受诟病，信誓旦旦否认之后再半夜鸡叫，更加伤害政府信誉。深圳的选择，已明确的大方向是将提高停车费标准，包括场内和场外（路边）停车费。如果天然居停车费从现在的每月250元提高到300、400甚至更高，开发商应该“分享”多收的钱吗？为了城市健康发展，提高用车成本，业主多出的钱，如果由开发商笑纳，会成为笑柄，会形成新政推行的阻力。

/

4，制度建设，绝对不应鼓励意外横财。作为天然居业主，我固然希望改变现状，改变小区车库维修、日常维护纠缠不清的头疼问题。而我的基本底线，就现状来说，要求开发商在切走现有停车费蛋糕的同时，要承担相应责任，绝不能推；就短期未来来说，短期内政府提高停车费业主多缴的钱，绝不应落入开发商的口袋，而应落入小区公共帐户，取之小区用之小区；就长期未来来说，地库就是我们自己的房子，我们怎可能指望开发商来为它“养老”？我们有责任、也有动力自己修，我们需要的，只是人大和政府从最基本的道理、最基本的逻辑出发，为我们必然担当的责任，赋予相应的法律权利。

好文，有理有据，车库的问题拖不是办法，牵涉各方利益的情况下，政府是一定要破除各方利益，依法办事。

支持，合理合法

1、每次进露天停车场都说没有位，停满，但不知道为什么一大早上班就看见邮政在停车场停了5、6辆车。保安回答说是刚进来马上走，但是晚上2点回来的时候，也看到邮政的车在。

2、邮政的露天停车场，保安说没位不让停，但经常看到商家将车停在过道上。早上也是如此。

3、去顺电停车洗车场，粥店占用业主好多车位，洗车吃饭的车可以进去，对业主却说没有位停。

车场管理极其混乱。如果不限制商家车辆，那作为业主是否也可以随随便便办停车卡？