尽快审批消防控制设备维修的意见

物业管理处7月初报送了小区消防控制柜的维修项目，我认为防火关系到千家万户的生命、财产安全，近日重庆29层建筑重大火灾由8楼引起迅速烧至屋顶，给天然居敲响了警钟，防火项目一般应放在首位处理切不可拖延，更不能在业委会里得不到及时审批而引起不良后果，我们负不起因此的天大责任，希望我们有轻重缓急的物管意识。我己电话通知管理处，印制一些防火宣传单，除公告栏贴外每季度发一次到每户信箱，警钟常敲。下面是维修项目报价，大家投票后请VIVIAN尽快批复物业维修：
1.消防电话系统的电话板卡损坏，拆件维修单价为700元、更换新件为2500元
2.回路卡损坏，拆件维修价为1200元、更换新件为3000元
3.OT303报火警8个，单价100元共800元
4.OT404智能烟感器10个，单价200元共2000元
更换零件总价：8300元（本人原来认为要求拆件维修，但时间长影响正常使用加上消防控制己运行8年，认为更换更为合适）

同意

同意

同意

同意

我反对，理由如下——
1，费用名目还不清楚：如果是专项维修资金，必须业主大会才能通过；即使维修确有必要，我们也应当把物业公司的理由公告业主，简单些的话，就让物业公司派人再次上门去逐户征求意见。（特区物业条例里，明确规定了这个公共资金的使用流程）。
2，此前和Vivian商量过，物业公司平常的时候不维护好，那么高的维护费（审计报告里有），现在却借着要通过深圳消防检查为名要我们花钱。不能让以前他们打着电梯年检的名义让我们掏钱，有了钱却迟迟不修的情况再出现了。

物业管理费支出中，有设备运行维护的支出，这种紧急维修的流程，是不是确属紧急的，由物业公司先修，随后征集业主大会事后的追认？

回复 7# 狗不如
法律规定：住宅楼的供水、供电、消防、电梯、公共通道、公共楼梯、屋面等属于公共部分，公共部分的维修由本体维修资金支出。当然最佳方法是在小区服务费节余或其它收入开支，但目前我们小区尚无法做到，除非业委会能控制小区财务的收支，把节余部分用于公共维修，不足部分从本体维修资金支出，在我们还做不到的情况下，公共维修也不能久拖不修，如有什么差错发生物业公司会把全部责任推在业委会身上，这也是第三届业委会目前存在的缺点之一。我们只能先从广告收入支出而不足部分再从本维金支出，这是法律的规定，我们只要依法行事就行了。关于电梯曳引轮的更换，据悉8个曳引轮大部分己更换，因曳引轮磨损不会致电梯马上损坏停止运行，我们是发现有问题避免更大的损坏尽早更换，个别曳引轮因电梯公司维修任务忙延迟更换，确有不妥之处但没有影响这项工作的进行，己通知限期验收。本体维修资金使用门槛过高，只能先从广告收入开支，钱化在小区公共部分维修上，我认为只要公告及时业主也不会有意见，只要业委会委员是为业主及小区办好事不贪途私利，业主会看在眼里，我们也问心无愧了，我认为为业主多做几件实实在在的事比自己的形象更实在，三年后我的业委会委员卸任后，如业主说这些人不贪私利，为小区做了一点有益的事，我将满足了！

你说的有一定道理，我的意思是我们不必怕管理处向我们推卸责任就不按法律规定办。这不是火烧眉毛的事情，我们可以发一个需要进行维修、进而需要进行书面业主大会表决的公告，授权管理处逐户上门征集业主意见。得到多数了，直接通知管理处可以开始工程招邀标。

另外一个需要重视的问题是具体的工程问题，我们是否能够让大家说不贪私利，不是看我们自己用心怎样，而是要从大家的角度、从我们当选前身为普通业主的角度来看：只有公开、透明、有监督、有制衡的规范运行，才能有大家公认业委会廉洁的可能。对此，我已经提了一个关于小区公共工程的流程规范的办法，小区工程，包括需要动用专项维修资金、广告费收入或者大额管理费的工程，都必须实行招标或者邀标，而且必须在过程中向业主公示，允许业主推荐公司或者参与监督。

这点做不到，我们的任何工程，哪怕立意很好，也可能由于物业公司的黑箱操作，或者我们自己的工作问题（例如大门改造投票前没有提前调查清楚三滚轧和挡闸的优劣，投票后选择了少数业主同意的三滚轧，虽然必要、我们问心无愧，但毕竟工作有遗憾），而难以面对普通业主对业委会黑箱操作的质疑。

尤其是现在，我们面临着是否续聘物业公司的重大问题，这类工程上可能招致物业公司或者一小撮业主反对的事情，就更要谨慎。我在此建议：没有处理好工程招标或者邀标的程序问题，我们就不能急着授权管理处直接花钱，更不用说授权他们花专项维修资金或者广告费这种业主公共的钱。

我们应该直接给物业公司一个正式函件，写明由于法律规定必须召开业主大会，因此要求物业公司首先对消防系统进行紧急必要的维修，是否大修，将依照法律明确规定，交由业主大会表决通过。

简单想想，以前物业公司乱花钱，包括给钱业委会委员们每人一年非法发放1万多元的各种“补贴”，现在却来找我们哭穷，连8000多块的维修都想从专项维修资金里支出，这都是什么事啊。对此，我们当然应当坚决依法办事。同时要求他们履行好日常维护的责任、履行好物业公司必然具有的紧急维修的责任。

本来我们可以直接少数服从多数，但是工程招标规范的问题没有通过，而且依照法律，我这个少数派还占理（呵呵），因此恳请大家在这件事上，在讨论好工程招标程序的同时，向物业公司发函要求他们做好紧急维护工作，我们将依法将此提交业主大会表决。

如果大家还是觉得我们可以以消防紧急维修为名，直接授权管理处花钱，我想至少也要提前讨论好并公布工程招标流程规范，然后再发布这个业委会决定，并在业委会决定中加上工程招标按照已经公布的招标规范办理，防止可能的漏洞。

另一个问题我也有疑问：八年后消防系统一定会坏而必须更换吗？我们明年有可能换物业公司，能不能今年只做好最基本的维修（平常每个报警器坏了都应该及时更换，就像一块瓷砖坏了必须及时换，不能按照沈湘军以前提的那样，几千块瓷砖坏了，堆到一起让我们批准用专项维修资金来修，当时我就驳斥他那样做荒唐，现在是不是还是这样呢？他们平常的维修责任哪里去了呢？），如果需要大换，等物业公司是否续聘的事情了结之后再做，应该更好。

看他们的具体报价1.消防电话系统的电话板卡损坏，可要求他们按照拆件维修单价700元先做紧急维修；回路卡损坏同样拆件（1200元），总价共两千元。

至于8个报火警的装置和10个烟感器（同样共两千元），应当明确这属于日常维护、必须及时更换的内容，不能累积起来等待一次性从专项维修资金里修理，业委会对管理处这种平常不修、累积起来报修的做法要严厉批评。

本体维修金的使用门槛太高，就拿这次门禁改造的事情来说，搞之前恐怕没人会料到会有这么多反对的声音。我觉得我们不能把所有的项目都通过开业主大会来决定，那样下来，一年要开很多次，业主也会反感或麻木，效率也低下。我个人建议，一些小项目，尽量从广告等其他收支中支取，一些大项目，也涉及业主可能会有比较多建议的，再召集业主大会。

在做这个业委会之前，我们都会认为凡事都要经过业主大会的通过才能进行，但是上台以来，大家应该都有感触，凡事都要召集书面业主大会还是很难，不现实，小区业主太多不关心的了，就连召集签名申请学位这个对所有人都有益的事情都如此麻木，更何况这些对本身利益影响不大的事情。也因为这个原因，现在大家也才都同意对于大门的设计方案，不再召集业主大会表决，只采用公示的方法。

回复 13# 狗不如

我只想问一句话：消防控制柜是小区消防系统的自动控制，一旦万一发生火灾，住宅楼内送出的火警信号及烟感不能及时报警，消防栓及喷淋水泵没有及时启动，延误最隹灭火时机，如真的发生这一责任，请问谁敢拍胸脯说我来承担责任！！

回复  狗不如

我只想问一句话：消防控制柜是小区消防系统的自动控制，一旦万一发生火灾，住宅楼内送出的 ...
方方 发表于 2010-8-12 14:28

     能不能只要求物业先按照检修的标准修复消防控制柜（共二千元），但是对于火警信号器等则要求他们必须随时更换、做好日常维护，不能拖着不修，累积起来瞄准着花本体维修资金？

物业公司有日常维护责任，小区专项维修资金的花费又必须依法召开业主大会，我们现在走的路是“广告费”，但目前广告费我们是不是已经花得差不多了。我敢说，如果真的发生火灾，首先追究的一定是物业公司的责任。至于业委会，只要我们按照法律程序走，不会有什么问题。
当然，谁都不想我们小区发生火灾，因此，在目前工程问题非常敏感的情况下，通过业委会的决定，给物业公司两千元的额度，让他们从广告费中列支修理消防控制柜，也是一个比较折中的办法吧。

回复 18# 狗不如

我本不想再争论这件事也想息事宁人，但我总觉得这一届业委会上任己几个月了，仍是以行外人出现而不是逐步融入行内，从我的专业出发不管是房地产开发或物业管理方面，自从设计开始都是一切向消防倾斜，消防工作关系人命关天不能有半点的疏忽，涉及到消防的事是一般都放在首位处理，我在论坛上的消防报价单是昨天沈相军在我下班后约我看A栋屋面渗水处理过程给我的，其实物业己7月初报送了申请给了VIVIAN，但不知什么原因一直没提出来，记得上次开会VIVIAN曾提了一下，我还说了消防的事要搞，如我们因此拖住不处理，或最近不幸出事，这责任必定是业委会无疑，因消防维修法律规定是本体维修基金支出范围，但我还是认为不管广告费有多少，审批了在广告费支出将由物业去处理，我们把这一责任将卸给了物业，我不明白为何我们要去揽这个责任。当我看了这个维修计划曾连打两次电话责问沈，为何不采用维修而报更换，之后我也觉得拆件送厂方维修有时间限制，也考虑区区一、二千元维修了三个月又出故障呢，反而得不偿失。还有想谈一下另一个行外话是前两次业委会开大门改造会，狗不如曾说上半年开支了下半年就不再开支了，这也是行外话，天然居是一个大型住宅区，各类设备运行了8年己很多进入磨损状态，还有外墙、屋面等公共部分，随时都有突发及其它故障发生，而这些都是法律规定的本体维修资金支出范围，任何人也不能说这么一个大小区下半年不支出了，我们唯一的就是能共管小区财务的收支，让小区的费用满足了小区维修之后，再动动本维金，但谈何容易啊！
这件事我只谈到此为止，希望这一届业委会尽快由外行融入内行，不要总以理论不切实际的做法磨嘴皮，如有言语得罪请谅！

消防优先的事情我非常赞同，昨天下午我去我刚刚挂点的一个城中村网格里看了两个小时，消防隐患让我几乎感到坐在火山口上。

我说的肯定有不少行外话，下来关键的一点：我们得综合考虑行外行内意见，在法律与现实之间作出平衡，在认真做事和向公众负责作出平衡。

综合考虑，我感觉已经逐步了解了你的想法，例如为何不采用维修而报更换的原因，没有我这个外行从普通业主的角度的提问，也不知道管理处提出“维修了三个月又出故障”的问题（这点是否成立我认为应该听从你从行内角度作出的判断）。更换电话板卡和回路卡的钱，共五千元，我同意以业委会名义，要求管理处从广告费中列支。

在另一方面，报警器和烟感器维修共二千八百元，我认为不能集中报修，这属于管理费日常开支范围，应该坏一个修一个，集中报修只能为小区安全带来更大的隐患，因此明确要求物业公司履行日常维护职责，从管理费中列支该项维修费用。