关于天然居2007至2009年度财务收支审计报告摘要的公告

各位业主：

    依据《深圳经济特区物业管理条例》，业委会委托深圳马洪会计师事务所对2007年1月1日至2009年12月31日期间物业管理财务收支情况进行了审计。审计报告已于2010年8月23日出具，审计报告中特别引起关注的重要事项摘要如下：

一，物业管理相关收入问题：
    1，天然居商业中心与天然居住宅小区在同一规划红线图内，商业物业管理费收费标准不一致，两者每平方米相差5.5元/月。经测算，天然居管理处账面收取的天然居物业管理费比应收管理费少1,517,216.58元。
    2，“商业楼宇信息化联播系统”广告场地费12,000元未按会计政策要求被确认为收入；
    3，已收取的公用场地租赁收入3,960元，账面未确认为收入；
    4，应确认上海终端力量传媒等收入的往来款项174,422.60元，账面没有确认为收入（包括小区游泳池收入48,765元、IC卡工本费44,821.10元、长期挂账未支付款项78,836.50元等）；
    5，账面“列转公司弥补以前年度亏损”540,000元，原始单证为内部列帐通知单弥补前年度亏损，但会计财务处理与摘要所表过内容不相符，记账所依据的原始凭证不能支持入账记录，不符合企业会计准则规定的会计确认原则；
    6，由于未能取得天然居小区地下停车场的产权证明，因此对开发商转让车位而天然居管理处未收取停车费管理费收入共615,680元的行为是否适当，无法确认；
    7，2007年至2009年，因开发商销售车位，天然居管理处应当调减（而未调减）分配给开发商的停车管理费收入计92,320元；
    8，根据业委会（甲方）与物业公司（乙方）2008年11月27日签订的《深圳天然居物业服务合同》第三条第一款：“签署本合同后，乙方按照业委会的书面通知暂时冻结停车场租金收益，待政府部门有裁定后按照归属缴纳，属开发商的划转开发商，如属全体业主所有，划转给业委会。”物业公司本应停止向开发商支付“天然居地下停车场承包费”，但2009年，天然居管理处累计支付开发商停车场租赁费405,600元，与《深圳天然居物业服务合同》规定不符；
    9，2009年5月至12月期间，发生停车场临免卡免停车费，减少收入7,300元。

二，物业管理相关支出事项：
    1，超出物业管理服务费范围列支的办公费用如春节贺卡费用、油费、过路费等，共6404.80元；
    2，不恰当列支物业管理责任险58,532.50元，该保险在物业管理费中列支，即由业主承担了应由被保险人（物业公司）承担的物管责任综合保险的费用；
    3，不恰当列支人工费用1,506,540.94元。
    其中超出物管范围列支的工资支出857,849元，没有考勤记录却列支员工工资47,373.12元，不恰当列支员工补充养老保险支出169,159.37元，不恰当列支职工三费支出173.238.85元，超出物业管理服务范围列支的护管费用支出52,543元，预提工资超出实付工资206,377.60元；
    4，2008年度账面支付的绿化、清洁、消杀费比合同约定费用多18,000元。相关公司深圳市天健园林绿化工程有限公司是深圳市天健物业管理有限公司的全资子公司，其分别同天然居管理处、天然居商业中心管理处签订的《绿化养护协议书》每平方米绿化费用相差0.2元/月是否合理无法确认；
    5，电梯维保费价格为“高层电梯1500元/月/台、多层电梯1000元/月/台”，由于相关公司深圳天之健电梯技术有限公司系深圳市天健物业管理有限公司的全资子公司，其同天然居管理处签订的《电梯维修保养合同》价格（每月25,500元、全年306,000元）是否合理、公允无法确定；
    6，2007年至2009年期间支付的机电设备维修保养费432,000元，不应在天然居管理处物业管理费中列支：
    据天然居管理处与天健物业公司分支机构——机电中心签订《机电设施设备维修保养协议书》，协议书中该中心受委托维修保养天然居小区供电系统、停车场管理及收费系统、消防系统、备电系统、气体灭火器、监控系统，协议每月支付维修保养费12,000元，即全年支付144,000元，3年共432,000元。
    深圳市天健物业公司受天然居业委会委托，物业合同中已包含了对天然居小区供配电、供水设施设备的维护管理。根据天然居管理处提供的《天然居管理处组织架构图》，天然居管理处机电维修部员工岗位配置为6人，其工资已在主营业务成本——工资费用中列支。
    7，会计处理不适当，虚增停车场费用438,400元：根据《深圳天然居物业服务合同》“暂时冻结停车场租金收益”的条款，天然居管理处2009年3月至12月将天健物业公司约定分配给开发商而未被全体业主确认的停车场收入438,400元，同时计入天然居管理处主营成本——停车费明细账和主营业务收入——停车场收入明细账，虚增了天然居管理处的停车费收入和停车费成本，相关会计处理不适当；
    8，不恰当列支社区文化费35,060.70元，超出了《深圳经济特区物业管理行业管理办法》第二十一条的规定。其中包括2007年新春贺卡费用1890元，老年协会筹备会议费及合唱队购买电子琴费用2671元，业委会端午节活动费用1457元、酒水饮料费540元，奥运家庭服装横幅及家庭餐费、车费、体育用品费3,742.70元，奥运家庭总决赛活动经费5,000元，外出旅游费8,140元等；
    9，2007年间至2009年业委会费用支出累计312,132.31元。账面列支的业委会费用包括部分旅游费、工程费、过路费、加油费、招待费等非正常费用131,396.60元。
    其中，“业委会秘书工资和成员交通补贴、通讯补贴”2007年为66,535.90元，2008年为64，500元，2009年为38,400元，但是查2005年至2008年《物业服务合同》未约定物业服务费中可列支的业委会费用；2008年至今《深圳天然居物业服务合同》中关于业委会经费只规定“主任暂每月领取800元职务津贴和200元通讯津贴，在物业服务费中列支”、“委员和执行秘书薪酬，从物业服务费用按照市政府规定比例提取”（目前，市政府规定的比例尚未发布）。
    此外，业委会2007年费用还包括DEF连廊防滑工程费用8,112元、老年活动服装及车费2,035.70元、招待费及过路费油费等33,393.70元、办公费1,044.79元等；业委会2008年费用还包括老年肇庆游7,240元、其他活动及招待费等30,302.30元、办公费9,491.80元等；业委会2009年费用还包括会议费2,679.70元、审计费7,000元、办公费733.22元等。
    据天健物业公司提供的由天然居业委会和该公司2007年4月6日签订的《深圳市福田区天然居物业合同补充协议》（该协议约定有效期为2007年），“双方同意在物业管理费年度总收入中预留15万元的额度，由业委会决定使用。”该协议有关内容与原《物业服务合同》发生矛盾，审计单位无法确定该协议是否经过业主大会审议通过，也无法确认该协议是否有效。
    10，物业管理费中不恰当列支停车场智能改造费用91,500元。根据有关规定，公用设备及设备改造所需资金，可通过本体维修金使用程序，申请在物业专项维修资金中列支；
    11，物业管理服务费中不恰当列支的交通费及其他费用68,827.60元：
    2007年度的主营成本——其他费用12,825元全部为招待费用；2008年主营成本——其他费用26,591.90元除支付先进个人奖金2,500元、年终奖金3,500元外，全部为餐费、慰问费等费用；2009年度主营成本——其他费用25,866.70元，全部为招待费用。此外，2008年的差旅交通费3,544元，包括支付“省建设厅差旅费”854元，“参加工作站考察交通”等费用2,690元。
    12，管理者佣金多提294,939.89元应调减：
    包括对6,404.80元的办公费、857,849元的过节费和奖金支出、438,400元的停车场费用、312,132.31元的业委会费用、91,500元的停车场改造、68,827.60元的交通及其他费用等等共计2,949,398.85元的项目支出，天然居管理处均按照“主营业务成本”提取了10%的“佣金”294,939.89元，不符合有关法规规定，应调减。
    13，2007年至2009年期间累计少收天然居商业中心本体维修金68,964.39元；
    14，2007年至2009年期间本体维修金的使用未见附有业主大会表决资料，及相关楼栋关于使用本体维修基金的决议或由业主大会审查通过允许使用专项维修金的证据：
    2007年的停车场入口改造费4,612.24元、DEF架空层铺地砖材料工程费20,000元、电梯铺设地板胶费用18,000元；2008年的更换监控设备款2,130元、支付化粪池疏通机维修池井盖2,000元；2009年小区监控系统改造费428,046.33元、监控系统改造招标费6,421元，均通过本体维修金列支相关费用，但所附原始单证未见业主大会表决资料，也未见业主委员会盖章确认，仅有（业委会前主任）李双清签字“同意在本体维修资金中列支”，与相关法规不符。

    以上为审计报告摘要，审计报告原件及复印件全文在业委会办公室和小区三个大门旁的公告栏内张贴，审计报告摘要及原件电子扫描版在小区网站www.tianranju.net上同步发布。如有业主要查阅审计报告原件请联系业委会秘书，联系电话：13923833402，特此公告。

天然居业主委员会
委员：王志浩 关宏亮 杨志敏 陈艳艳 周鸣 官国安 黄予广
2010年8月25日

这份摘要供每栋楼下张贴，全文在我们业委会玻璃内墙和小区3个公告栏内（可用复印件）张贴，并且应向管理处明确保留至少一周。

“1，物业管理费收入，账面收入比审计测算多3,96.60元；”这些比较专业条款要不要在摘要的版本里删掉？

回复 2# 狗不如

天然居2007年至2009年（度财务收支）审计报告摘要（的公告）
“1，物业管理费收入，账面收入比审计测算多3,96.60元；”这些比较专业条款要不要在摘要的版本里删掉？（可不要）
以上为审计报告摘要，审计报告（原件）全文张贴在业委会办公室玻璃墙上，小区(A。D。F栋的三个大公告橱窗分别张贴复印件 ），审计报告摘要、电子扫描版也将小区网站www.tianranju.net上同步发布，(如有业主要查阅审计报告原件可联系业委会秘书、联系电话：13923833402)，特此公告。

已按方方意见修改。

刚刚谈到原件和复印件的问题，我们将原件全文在办公室玻璃内侧张贴，就不用再说“需要查阅原件”的话了。

同意

回复 7# TIGER

不是这意思，每个小区都会有良民与刁民各有不同的目的，可能要提出看原件的，一律满足所需吧！

回复 5# 狗不如

下午阅读了审计报告，对序言段及2。4。5条中个别文字作了小改

同意

回复  狗不如

下午阅读了审计报告，对序言段及2。4。5条中个别文字作了小改
方方 发表于 2010-8-24 18:23

    同意

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审计的费用该什么时候付，是否要出公函给物业，限定时间支付？