深圳市业主大会和业主委员会议事规则 示范文本

% Z, Q8 r5 a6 D. N, v/ a' t1 R% G深圳市业主大会和业主委员会议事规则
示范文本

( E5 ~9 N2 O5 F' s使用说明

　　　　一、本议事规则为示范文本。
　　　　二、使用者可在示范文本条文之外增加认为有必要补充的内容。
$ q# Z. c! p2 d9 K9 }) h6 |& p3 R深圳市 福田区天然居业主大会和业主委员会议事规则
　　　　　
　　　　　
) o6 F" m- f0 ]1 y7 y　　　第一条  为了规范业主大会和业主委员会的议事活动，根据有关法律法规制定本议事规则。
& o% M- l! B- [. C, ?# d本议事规则经 2012    年  12   月   16  日业主大会会议审议通过，专为本区域召开业主大会会议及业主委员会会议使用。
　　　第二条  业主大会的议事范围：
（一）业主公约、业主大会和业主委员会议事规则的制定、修改；
7 V7 _9 `4 }$ e) p3 w（二）物业管理企业的选聘和解聘；
（三）专项维修资（基）金的筹集和使用；
（四）业主大会的诉讼和仲裁；
（五）业主委员会委员的选举、罢免；
; M# s  ?; ?/ l  }0 {- M& d（六）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度及使用、收益方案；
" q. {4 I7 [) t5 m9 l& o# r（七）业主委员会的工作报告；
6 K! H5 {$ d: ^: y+ u, [4 w4 Q（八）业主委员会不当决定的改变和撤销；
（九）业主委员会的活动经费；
（十）                                         。
　　　第三条 业主大会会议采取集体讨论或书面征求意见的形式，具体形式由会议召集人确定。
　　　第四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会每年至少召开一次定期会议。
有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
( k! M0 x0 b; i8 C: _# N（一）百分之二十以上业主提议；
（二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的；
+ b8 k: C1 }$ Y6 J2 w（三）其他法定情形
　　　第五条 业主大会会议由业主委员会负责召集。
7 U1 i, f  y, L" N在下列情况下，业主大会会议由所在地街道办事处负责召集。
（一）业主委员会逾期不召集会议，经区主管部门责令，仍不召集的；
（二）因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员集体辞职的；
（三）业主委员会被区主管部门责令解散的。
6 y& ^/ |6 q( U9 i+ k　　　第六条  业主大会会议召开前，召集人应做好以下准备工作：
9 ^7 e( E+ T, d$ z# t/ N& W: a（一）提出本次业主大会会议需要表决的事项；
! x1 h2 g& o  c" a3 y" n（二）确定会议召开的时间、地点、形式、会议议程；
; S7 e, [- y+ v4 w; D（三）印制表决票或选票；
（四）在业主中推选若干表决票和选票的发票人、计票人和监票人；
5 \0 Z+ S, C# J7 _: S# i（五）核实业主身份；
（六）将业主委员会候选人简历表、业主大会会议表决事项及议程公示，公示时间为7日。
（七）在会议召开15日前向全体业主送达会议通知并在小区公告栏或其他显著位置公告；
会议通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等；
$ V% q/ q. Q' F3 w. ?（八）其他会务准备工作。
　　　第七条 业主大会以集体讨论形式议事的程序如下：
1 h9 k+ T, d4 j% g  U7 B5 S（一）会议召集人就本次业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；
% a. w1 D* P& q1 o+ D（二）会议召集人对本次会议需要决议事项进行说明；
0 g3 }/ J% z+ w（三）参加会议的业主对需要决议事项逐一进行投票表决；
（四）会议召集人计收有效票；
（五）会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，确定并宣布决议事项是否通过；
" i. a* L: i* m* K6 g! F（六）会议召集人将大会的议事决定以书面形式在物业管理区域内公告。
会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。
/ q! _! r! Z  a+ P3 C　　　第八条 业主大会以书面形式议事的程序如下：
（一）会议召集人根据规定向本区域全体业主送达表决票或选票，并告知业主表决票或选票投放的地点和截止时间；
# Y- y8 n  G* l7 Q5 P+ g（二）会议召集人收集指定投放地点的表决票；
1 J8 n& y2 `1 w) B, B) N（三）会议召集人计收有效表决，如回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，由会议召集人告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例；
（四）会议召集人组织人员开箱验票，统计并公布表决、选举结果；
2 Z: S+ V+ E! o' |7 J会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。
　　　第九条  业主为法人或其他组织的，由其法定代表人或负责人行使投票权；业主为无民事行为能力及限制民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。
业主可以自行投票，也可书面委托他人投票。书面委托书应载明委托事项和投票权数。
代理人投票时除应出示业主的身份证复印件外，还应出示委托书和本人身份证明。
　　　第十条  单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。
- x, v7 e8 u* x+ q; c　　　第十一条  业主大会投票权数按业主所拥有的物业建筑面积计算。物业建筑面积每平方米为一个投票权，不足一平方米的按四舍五入计算。
　　　第十二条 特区内的业主大会会议应有已入住的持有1/2以上投票权的业主参加，且与会业主人数超过全体业主人数的1/2。
　　　第十三条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上和与会业主人数1/2以上多数同意。
/ r, G$ [; Q6 H- S* Z业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。
; K( Z, \$ m" l. @: w( `　　　第十四条  下列情况下应召开业主委员会会议：
$ X& M4 j. V* S( Y& L7 }（一）主任、副主任召集会议的；
/ P* W1 }  u9 j8 K+ i, l（二）经三分之一以上委员提议的；
（三）经区主管部门建议召开的；
# T3 h7 j# }, H: _（四）由主管部门责令召开的。
　　　第十五条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议，但委员为法人或其他组织的，法定代表人可以书面委托本单位的工作人员出席会议。
　　　第十六条 业主委员会召开会议时，可邀请所在地社区工作站或社区居民委员会派员列席会议。
! V' e# x3 P. R6 ^; T　　　第十七条 特区内物业项目的业主委员会的任期为3年。
业主委员会任期届满前6个月内，业主委员会应当报告区主管部门和街道办事处，同时开展换届选举工作，并在任期届满前3个月完成。
　　　第十八条 业主委员会委员缺员，全体候补委员递补为委员后，仍缺员超过百分之四十的，应当召开业主大会会议增补。
& Z$ w* C: W, o2 n  S  D　　　第十九条  业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档。
  H/ K$ x5 [7 W" P  r4 J6 v2 _　　　第二十条   以业主委员会的名义发布信息，必须经过业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。
有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上签字同意：
（一）提请业主大会决定专项维修资金的筹集和使用；
（二）提请业主大会决定调整物业服务费；
（三）提请业主大会决定物业服务企业选聘方式；
（四）提请业主大会批准物业服务合同；
6 ?" f8 q( b" ]+ Q（五）召集业主大会临时会议；
+ `& q* D: }: n( F4 `7 J（六）终止委员职务及候补委员递补为委员；
3 K8 {1 e/ y7 Y" `! I% y（七）中止委员职务并提请业主大会罢免委员职务；
（八）涉及业主重大利益的其他决定。
' v' a5 Y! @7 u' t　　　第二十一条  业主委员会解散的，业主委员会委员、候补委员应当在区主管部门的指导监督下，做好有关财务清算和资料清理工作，并在宣布解散后三个工作日内移交给物业所在地街道办事处代为管理。
　　　第二十二条 经业主大会会议表决通过的事项应加盖业主大会印章，经业主委员会会议表决通过的事项应加盖业主委员会印章。
业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。
2 F% V9 m! @/ n+ }+ j3 }# P( G6 w0 c6 q　　　第二十三条  业主委员会应当建立业主委员会活动档案，档案一般包括以下内容：    （一）各类会议记录、纪要；
（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；
! Z- ?. R6 U: `（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；
（四）业主名册；
（五）物业管理服务合同；
（六）有关法律、法规和业务往来文件；
) {4 \- `$ t4 F7 ?  K) p（七）业主和使用人的书面意见、建议书；
7 p2 A) d1 T. z# G" a. |4 _& F! u+ A（八）维修资金收支情况；
（九）                                              。
　　　第二十四条  本物业区域的档案由业主委员会指定专人保管。
　　　第二十五条  业主大会、业主委员会活动经费用于下列开支：
（一）业主大会、业主委员会会议开支，计         元/年；
$ ~3 M- _/ l% Y* x. u* d" ~（二）必要的日常办公等费用，计        元/月；
0 a$ l1 }. l' k- Z6 _业主委员会开展工作的经费从管理费中开支。
经费收支帐目由物业管理企业代为管理，经费收支帐目每   月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。
/ D2 ]/ f" y2 o　　　第二十六条 本议事规则经业主大会会议通过后生效。

1，有的画蛇添足：这个所谓的“深圳市业主大会和业主委员会议事规则”，众多内容根本就是抄袭特区物业管理条例，很多内容其实我们一直在做，如果在新的业主大会上，在选举业委会委员的同时通过，可以说是画蛇添足。事实上，真正的议事规则但凡法律已经有规定的，不应该再交业主大会表决（无论业主大会是否同意，都必须这样做）。

2，有的不应表决：业委会委员选举、产生过程，相关条例都有明确规定，合法是最根本的要求，这个“议事规则”在这方面有很多新的规定，但这些规定是否适合天然居，需要经过充分讨论后再提交业主大会表决，其实这些新的规定并非法律强制要求通过的。

3，有的可能是种倒退：特别是对于天然居小区而言，业委会、物业公司所有账目都已经实行共管，并在物业服务合同中有明确约定，所有支出都必须公开，这个议事规则中相关部分还不如我们现行的制度，通过这样的“规则”，在有的地方反而是一种倒退。

例如对于可能的“倒退”：目前我们政府都在鼓励业主大会电子投票。我们天然居业委会已经开始实行网上电子投票，方便委员及时迅速履行职责，如果按照该规则，所有决议都必须书面签名然后盖章，完全是倒退。重大决议我们自然会人人签名随后盖章，但是天然居账户共管情况下，物业会提出很多突发的维修申请，只能通过网上表决进行。